Teilprojekt 5

ImmobilienwirtschaftlicheImplikationen der Sakralraumtransformation

Immobilienwirtschaftliche Implikationen der Sakralraumtransformation: Lösungsansätze im Kontext marktwirtschaftlicher Anforderungen und immaterieller Wertschätzung

*** english version below ***

Die Aufgabe bzw. Veränderung vieler Kirchenräume erfolgt aufgrund von hohen Unterhaltskosten, allgemeinen Budgetrestriktionen und/oder nur geringer Nutzungsintensität. Jegliche Ausgestaltung einer derartigen Um- und Folgenutzung (Transformation) ist immer auch mit Kosten- Nutzeneffekten verbunden, die durch die zukünftig beabsichtigte Verwendung (ggf. indirekt ausgedrückt durch den avisierten Veräußerungserlös) resultieren. Aus rein immobilienwirtschaftlicher Sicht ist bei diesen, im Umnutzungsstadium befindlichen Objekten („Properties in Transition“), eine kaufmännische Beurteilung (genauer eine Residualwertberechnung bzw. Immobilienbewertung mittels Liquidationswertverfahren etc.) vorzunehmen, um die finanzielle Vorteilhaftigkeit alternativer Optionen im Rahmen der Entscheidungsfindung beurteilen zu können. Die Berechnungen sind dabei Ausfluss einer breiteren Machbarkeits-studie, bei der rein quantitativ/monetarisierbare Entwicklungen in die eigentliche Kalkulation überführt werden. In diesem Kontext ergeben sich verschiedene Herausforderungen:

1. Während die Herstellungs- und ggf. resultierende Bewirtschaftungskosten noch relativ leicht ermittelt werden können,ist dies bei der Monetarisierung der Nutzeneffekte ungleich schwieriger. Oft bedingen Sakralbauten auch – im Fall einer marktnahen – Folgenutzung positive externe Effekte für die Gesellschaft insgesamt. Auch sind Teile der Nutzenpotenziale immaterieller Natur und müssen somit zunächst durch spezifische Methoden (Contingent Valuation, Reise-Kosten-Methode, Hedonische Preismodell etc.) in finanzielle Größen transferiert werden. Auch ist es fraglich, wie rein qualitative Kriterien (Brücken bauen zwischen Religionen, Raum der Örtlichen Identifikation schaffen, sakrale Räume erhalten etc.) letztlich in eine kaufmännische Abwägung überführt oder mit dieser zum Ausgleich gebracht werden können. Klar ist, dass rein pekuniäre Argumente bei der Transformation von Sakralbauten vermutlich zu unvollständigen Entscheidungsvorlagen führen.

2.Daneben sind die Identifikation von Kostenträgern und die verursachungs- bzw. sachgerechte Zuordnung von Kosten wesentlich.

3. Auch verfügen die handelnden Akteure und der Entscheidungsträger oft nicht über die immobilienwirtschaftliche Qualifikation, zumal kaufmännische Randbedingungen regelmäßig nicht im Kernfokus der Entscheidungsfindung stehen. Hingegen sind bei der tatsächlichen Realisierung von Folgennutzungen kaufmännische Erwägungen oftmals aus-schlaggebend.

4. Eine rein marktwirtschaftliche Beurteilung der Optionen, und damit die Beurteilung von Sakralbauten wie „gewöhnliche Immobilien“ erscheinen verfehlt. Die zentrale Fragestellung des Teilprojektes ist vor diesem Hintergrund die Erarbeitung und Einordnung der immobilien- und kaufmännischen Randbedingungen für ein holistischen Entscheidungsprozesses im Rahmen von Transformationen des sakralen Gebäudebestandes.

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subproject 5
Real Estate Implications of Sacred Space Transformation

Real Estate Implications of the Transformation of Sacred Space: Approaches to Problem-Solving in the Context of Market Demands and the Estimation of Non-Monetary Values

Many church premises are abandoned or altered due to high maintenance costs, general budget restrictions and/or low intensity of use. Any design of such a conversion and subsequent use (transformation) is always associated with cost-benefit effects resulting from the intended future use (possibly expressed indirectly through the envisaged sales proceeds). From a purely real estate perspective, a commercial assessment (more precisely, a residual value calculation or property valuation using the liquidation value method, etc.) must be carried out for these properties in transition in order to be able to assess the financial benefits of alternative options as part of the decision-making process. The calculations are the result of a broader feasibility study in which purely quantitative/monetizable developments are transferred to the actual calculation. A number of challenges arise in this context:

1. While the production costs and any resulting management costs can still be determined relatively easily, it is much more difficult to monetize the benefits. Religious buildings often generate positive external effects for society as a whole if they are reused in a commercial context. Parts of the potential benefits are intangible in nature and must therefore first be transferred into financial values using specific methods (contingent valuation, travel cost method, hedonic price model, etc.). It is also questionable how purely qualitative criteria (building bridges between religions, creating space for local identification, preserving sacred spaces, etc.) can ultimately be transferred into a commercial consideration or balanced with it. It is clear that purely pecuniary arguments in the transformation of sacred buildings will probably lead to incomplete decision-making proposals.

2. In addition, the identification of cost bearers and the appropriate allocation of costs are essential.

3. The actors involved and the decision makers are often not qualified in real estate economics, especially as commercial constraints are often not the primary concern in these decisions. In contrast, commercial considerations are often decisive in the actual realization of subsequent uses.

4. A purely market-based assessment of the options, and thus the assessment of religious buildings as "ordinary real estate", appears to be misguided. Against this background, the central question of the subproject is the development and classification of the real estate and commercial boundary conditions for a holistic decision-making process in the context of transformations of the religious building stock.