Die Aufgabe bzw. Veränderung vieler Kirchenräume erfolgt aufgrund von hohen Unterhaltskosten, allgemeinen Budgetrestriktionen und/oder nur geringer Nutzungsintensität. Jegliche Ausgestaltung einer derartigen Um- und Folgenutzung (Transformation) ist immer auch mit Kosten- Nutzeneffekten verbunden, die durch die zukünftig beabsichtigte Verwendung (ggf. indirekt ausgedrückt durch den avisierten Veräußerungserlös) resultieren. Aus rein immobilienwirtschaftlicher Sicht ist bei diesen, im Umnutzungsstadium befindlichen Objekten („Properties in Transition“), eine kaufmännische Beurteilung (genauer eine Residualwertberechnung bzw. Immobilienbewertung mittels Liquidationswertverfahren etc.) vorzunehmen, um die finanzielle Vorteilhaftigkeit alternativer Optionen im Rahmen der Entscheidungsfindung beurteilen zu können. Die Berechnungen sind dabei Ausfluss einer breiteren Machbarkeits-studie, bei der rein quantitativ/monetarisierbare Entwicklungen in die eigentliche Kalkulation überführt werden. In diesem Kontext ergeben sich verschiedene Herausforderungen:

1. Während die Herstellungs- und ggf. resultierende Bewirtschaftungskosten noch relativ leicht ermittelt werden können,ist dies bei der Monetarisierung der Nutzeneffekte ungleich schwieriger. Oft bedingen Sakralbauten auch – im Fall einer marktnahen – Folgenutzung positive externe Effekte für die Gesellschaft insgesamt. Auch sind Teile der Nutzenpotenziale immaterieller Natur und müssen somit zunächst durch spezifische Methoden (Contingent Valuation, Reise-Kosten-Methode, Hedonische Preismodell etc.) in finanzielle Größen transferiert werden. Auch ist es fraglich, wie rein qualitative Kriterien (Brücken bauen zwischen Religionen, Raum der Örtlichen Identifikation schaffen, sakrale Räume erhalten etc.) letztlich in eine kaufmännische Abwägung überführt oder mit dieser zum Ausgleich gebracht werden können. Klar ist, dass rein pekuniäre Argumente bei der Transformation von Sakralbauten vermutlich zu unvollständigen Entscheidungsvorlagen führen.

2.Daneben sind die Identifikation von Kostenträgern und die verursachungs- bzw. sachgerechte Zuordnung von Kosten wesentlich.

3. Auch verfügen die handelnden Akteure und der Entscheidungsträger oft nicht über die immobilienwirtschaftliche Qualifikation, zumal kaufmännische Randbedingungen regelmäßig nicht im Kernfokus der Entscheidungsfindung stehen. Hingegen sind bei der tatsächlichen Realisierung von Folgennutzungen kaufmännische Erwägungen oftmals aus-schlaggebend.

4. Eine rein marktwirtschaftliche Beurteilung der Optionen, und damit die Beurteilung von Sakralbauten wie „gewöhnliche Immobilien“ erscheinen verfehlt. Die zentrale Fragestellung des Teilprojektes ist vor diesem Hintergrund die Erarbeitung und Einordnung der immobilien- und kaufmännischen Randbedingungen für ein holistischen Entscheidungsprozesses im Rahmen von Transformationen des sakralen Gebäudebestandes.

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